Współwłasność to stan, w którym więcej niż jedna osoba lub podmiot posiada prawo do danej rzeczy bądź nieruchomości. Taka sytuacja może powodować wiele różnych problemów, szczególnie w przypadku kredytów hipotecznych lub chęci wynajęcia lokalu. Jakie formalności są potrzebne do zniesienia współwłasności nieruchomości oraz jakie wiążą się z tym koszty? Wyjaśniamy!

Zniesienie współwłasności – czym jest?

Zniesienie współwłasności to proces, który ma na celu ustanowienie jednego i ostatecznego właściciela danego aktywa. W polskim prawie współwłasność jest określana przez kodeks cywilny:

Art. 195.

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Art. 196.

1. Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

2. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.

Co zatem powoduje problemy? Przede wszystkim demokratyczność własności.

Art. 197. Domniemywa się, że udziały współwłaścicieli są równe.

Art. 198. Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

„Demokratyczność współwłasności oznacza, że do podjęcia jakichkolwiek decyzji związanych z przedmiotem, na którym została ustanowiona współwłasność konieczna jest zgoda pozostałych jej właścicieli” – mówi ekspert Aasa Polska. „W przypadku jej braku, wszelkie spory, rozstrzyga sąd” – dodaje specjalista.

Art. 201. Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.

Dlatego też np. otrzymanie kredytu hipotecznego jest niemal niemożliwe, jeśli podczas ustanowionej współwłasności dochodzi do konfliktów pomiędzy współwłaścicielami. W przypadku starania się o finansowanie zabezpieczone nieruchomością powinno się najpierw przeprowadzić zniesienie współwłasności mieszkania.

Wniosek o zniesienie współwłasności – jak napisać?

„Zniesienie współwłasności nieruchomości może nastąpić w dwóch trybach. Pierwszy z nich to bezkonfliktowe porozumienie wszystkich stron. Dokonywane jest to na mocy ogólnych ustaleń Kodeksu Cywilnego, a w celu uprawomocnienia tego działania wystarczy spisać odpowiednią umowę. Umowne zniesienie współwłasności nieruchomości niesie ze sobą nieco więcej zachodu, ponieważ spisana umowa musi zostać potwierdzona notarialnie. W przeciwnym wypadku będzie nieważna” – tłumaczą finansowi specjaliści z aasa.

Druga możliwość zniesienia współwłasności to droga sądowa. Jest to procedura skomplikowana i bardzo często trudna do jednogłośnego rozstrzygnięcia. Współwłaściciele zazwyczaj mają całkowicie odmienny punkt widzenia na to, kto tak naprawdę powinien zostać prawowitym właścicielem. Jednymi z częstszych sytuacji są konflikty pomiędzy rodzeństwem o to, kto po śmierci rodziców ma przejąć ojcowiznę.

W przypadku wejścia na drogę sądową niezbędne jest, aby złożyć wniosek o zniesienie współwłasności. Powinny w nim znaleźć się następujące informacje:

• czego dotyczy spór;
• dane osobowe współwłaścicieli;
• szacowaną, rynkową wartość przedmiotu sporu;
• jeśli spór ma na celu zniesienie współwłasności działki lub nieruchomości, to powinien zostać podany też jej adres.

W dokumencie powinna również zostać zawarta informacja o tym, kiedy był on spisany. Informacją, która może znacznie przyśpieszyć drogę sądową, jest proponowany podział przedmiotu sporu.

Kodeks Cywilny umożliwia dokonanie tego na trzy różne sposoby, co reguluje artykuł 211 oraz 212:

• fizyczny podział rzeczy lub nieruchomości na mniejsze części;
• sprzedanie drogą egzekucyjną spornego przedmiotu, a następnie podzielenie uzyskanych w ten sposób pieniędzy pomiędzy jego współwłaścicielami;
• przyznanie jednej ze strony sporu całości przedmiotu wraz z obowiązkiem spłaty pozostałych współwłaścicieli

Kolejną możliwością jest zniesienie współwłasności z gospodarstwa rolnego regulowany przez artykuł 213, 214 oraz 215 KC. W tym wypadku sąd może przyznać posiadłość jednej ze stron, jeśli fizyczny podział byłby sprzeczny z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej. Warunkiem koniecznym jest jednak, aby ziemia była uprawiana przez przynajmniej 5 lat. Jeśli w przeciągu tego okresu doszłoby do jej sprzedaży, to strona sprzedająca będzie zobowiązana do spłaty pozostałych współudziałowców.

Zniesienie współwłasności – jakie generuje koszty?

Tak naprawdę ciężko jest oszacować, ile będzie kosztować zniesienie współwłasności. Koszty będą zależeć głównie od podjętej drogi. Najtańsze będzie umowne zniesienie współwłasności za porozumieniem stron. W tym przypadku, jeśli jej przedmiotem są ruchomości o stosunkowo niskiej wartości, to wystarczy zwykłe spisanie umowy. Natomiast w przypadku nieruchomości niezbędne jest potwierdzenie jej notarialnie. Honorarium notariusza jest zależne od wartości rynkowej danej nieruchomości.

Zniesienie współwłasności bez zgody współwłaściciela – czy jest możliwe?

Zniesienie współwłasności bez zgody współwłaściciela jest możliwe, ale nie sposób przewidzieć ostatecznej decyzji sądowej. Może się okazać, że niezbędne będzie fizyczne podzielenie danej rzeczy lub jej całkowita sprzedaż. Aby przyśpieszyć tempo postępowania sprawy, warto jest zaproponować pożądany podział spornego przedmiotu pomiędzy stronami.

Nieodpłatne zniesienie współwłasności

Jeśli pomiędzy współwłaścicielami dojdzie do porozumienia, to możliwe jest nieodpłatne zniesienie współwłasności. Wystarczy, że pozostałe strony zrzekną się praw do danej rzeczy. Natomiast sama czynność może w pewnych przypadkach powodować wystąpienie obowiązków podatkowych względem nowego właściciela danej rzeczy. Opłat nie unikniemy też, jeśli zniesienie współwłasności dotyczy nieruchomości.

Zniesienie współwłasności nieruchomości

Jak już wspomnieliśmy, wszystkie działania mające na celu wyłonienie jedynego właściciela nieruchomości muszą być udokumentowane i potwierdzone przez notariusza.

Należy również zorientować się, jak dokładnie wygląda sytuacja na gruncie podatkowym. W przypadku zniesienia współwłasności poprzez spłatę pozostałych właścicieli lub sprzedaż egzekucyjną taka transakcja zostanie opodatkowana. Natomiast w przypadku nieodpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomość może zostać opodatkowana podatkiem od darowizn.

Zniesienie współwłasności samochodu

Proces wyłaniania jednego właściciela w przypadku pojazdu przeprowadzany jest bardzo podobnie, jak w przypadku nieruchomości. Zniesienie współwłasności samochodu może natomiast powodować pewne komplikacje związane z jego rejestracją.

Jeśli udziałów w aucie zrzeka się osoba wpisana na drugim miejscu w dowodzie rejestracyjnym, to poza opłaceniem podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) lub podatku od darowizn niezbędne będzie wybranie się do urzędu komunikacji po odpowiednie potwierdzenie.

Zniesienie współwłasności samochodu jest nieco bardziej skomplikowane w przypadku, gdy udziałów zrzeka się osoba widniejąca na pierwszym miejscu w dowodzie rejestracyjnym pojazdu. Konieczne będzie wtedy wyrobienie nowego dokumentu, co wiąże się z poniesieniem dodatkowych opłat.

Zniesienie współwłasności działki

Procedura zniesienia współwłasności działki przebiega tak samo, jak w przypadku mieszkania. Niezbędne będzie dokonanie wszystkich czynności prawnych w obecności notariusza.

Więcej przydatnych porad z zakresu finansów, prawa, podatków i oszczędzania znajdziesz tutaj.